De kosten om een huis te verkopen in Amsterdam bestaan meestal uit makelaarscourtage of een vaste vergoeding, opstart- en presentatiekosten en aanvullende posten zoals een energielabel. Gepubliceerde indicaties lopen uiteen: algemene uitleg noemt regelmatig 1% tot 2% courtage, terwijl Krib op basis van Amsterdamse offertes op 6 september 2026 gemiddeld 1,09% en €6.814 inclusief btw en opstartkosten rapporteerde. Zie dit als marktinformatie, niet als universeel tarief. Vraag altijd wat exact in de offerte zit.
Welke verkoopkosten kun je tegenkomen?
| Kostenpost | Wat houdt het in? | Vast of variabel? | Vraag die je moet stellen |
|---|---|---|---|
| Courtage | Vergoeding voor verkoopbegeleiding | Vaak % van verkoopprijs | Is btw inbegrepen en waarover wordt gerekend? |
| Vast tarief | Vooraf afgesproken pakketprijs | Vast | Welke werkzaamheden en limieten gelden? |
| Opstartkosten | Voorbereiding, dossier en plaatsing | Meestal vast | Wordt dit terugbetaald als verkoop stopt? |
| Fotografie en media | Foto’s, video, drone, styling | Vast/pakket | Welke media zijn inbegrepen? |
| Plattegrond en meetrapport | Inmeten en presenteren woning | Meestal vast | Is NEN-meetrapport inbegrepen? |
| Online presentatie | Funda en andere kanalen | Vast/pakket | Zijn plaatsing en promotie inbegrepen? |
| Energielabel | Geldig label voor verkoop | Vast, extern | Is al een geldig label aanwezig? |
| Extra diensten | Styling, keuring, specialistisch advies | Afhankelijk | Is dit optioneel en wie geeft opdracht? |
Courtage: percentage van de verkoopprijs
Bij courtage betaalt de verkoper een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Het voordeel is dat het model eenvoudig is en de makelaar belang heeft bij een goede opbrengst. Controleer altijd of het percentage inclusief btw is, of opstartkosten apart komen en wat gebeurt wanneer de woning niet wordt verkocht.
Een verschil van enkele tienden procent lijkt klein, maar loopt bij Amsterdamse verkoopprijzen snel op. Dat maakt het belangrijk om niet alleen het percentage te vergelijken, maar ook de kwaliteit en omvang van de dienstverlening.
Vast tarief
Een vaste prijs geeft vooraf duidelijkheid. Het pakket kan echter verschillen. Bij het ene kantoor zijn fotografie, bezichtigingen en onderhandelingen inbegrepen; bij het andere worden onderdelen apart berekend. Vraag ook of het vaste bedrag verandert bij een langere verkooptijd, veel bezichtigingen of een ingetrokken opdracht.
Opstart- en presentatiekosten
Een sterke presentatie kan bestaan uit professionele fotografie, video, plattegronden, meetrapport, woningtekst, online publicatie en gerichte marketing. Dit zijn geen losse versieringen: samen bepalen ze hoe goed potentiële kopers de woning begrijpen en hoeveel belangstelling ontstaat.
De goedkoopste presentatie is niet automatisch de voordeligste verkoop. Andersom garandeert een duur mediapakket geen hogere opbrengst. De strategie moet passen bij woning, doelgroep en segment.
Overige verkoopkosten
Voor de verkoop is een geldig energielabel nodig. Soms zijn aanvullende stukken, een bouwkundige inspectie of specialistisch onderzoek verstandig. Bij een hypotheek kan de bank royementskosten rekenen voor het uitschrijven van de hypotheek. Vraag de notaris en hypotheekverstrekker welke kosten in jouw situatie gelden.
Ook vóór verkoop kunnen investeringen spelen: schilderwerk, kleine reparaties, opruimen of styling. Maak bij grotere verbouwingen altijd een opbrengstinschatting. Niet iedere euro die je vóór verkoop uitgeeft, komt volledig terug.
Drie voorbeeldberekeningen
Deze rekenvoorbeelden zijn fictief, inclusief btw en exclusief overige externe kosten.
Verkoopprijs €500.000
- Bij 1,0% courtage: €5.000.
- Bij 1,25% courtage: €6.250.
- Vast pakket: stel €5.500.
Verkoopprijs €750.000
- Bij 1,0% courtage: €7.500.
- Bij 1,25% courtage: €9.375.
- Vast pakket: stel €6.500.
Verkoopprijs €1.000.000
- Bij 1,0% courtage: €10.000.
- Bij 1,25% courtage: €12.500.
- Vast pakket: stel €8.000.
Een vast tarief lijkt in het hogere segment rekenkundig vaak goedkoper, maar vergelijk alleen offertes met dezelfde werkzaamheden, marketing, beschikbaarheid en begeleiding.
Goedkoop versus compleet
Een makelaar verkoopt niet alleen een advertentieplaatsing. Een volledig verkooptraject kan bestaan uit waardebepaling, vraagprijsstrategie, dossieropbouw, presentatie, marketing, bezichtigingen, terugkoppeling, biedingsbegeleiding, onderhandelingen, koopakte, inspectie en overdracht.
Het relevante verschil is daarom niet “goedkoop of duur”, maar “wat krijg ik, welk resultaat is realistisch en welke risico’s worden bewaakt?” Een lagere vergoeding kan prima passen wanneer je veel zelf doet. Wil je volledige ontzorging, dan moet de offerte dat ook daadwerkelijk dekken.
Vragen voor een verkoopmakelaar
- Welke vraagprijs- en lanceerstrategie adviseer je, en waarom?
- Is de vergoeding vast of procentueel en inclusief btw?
- Welke opstart- en externe kosten zijn er?
- Wat gebeurt er als ik de opdracht intrek?
- Welke fotografie, video, plattegronden en promotie zijn inbegrepen?
- Wie begeleidt bezichtigingen en onderhandelingen?
- Hoe worden biedingen geregistreerd en teruggekoppeld?
- Welke vergelijkbare woningen heb je recent begeleid?
- Hoe ziet de begeleiding tot en met overdracht eruit?
De verkoopaanpak van Henderson
Henderson combineert professionele media met prijsstrategie, marketing, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding bij de overdracht. De woning wordt niet alleen online geplaatst, maar als verkoop wordt voorbereid en gelanceerd. Het doel is een proces waarin presentatie, bereik en besluitvorming op elkaar aansluiten.
Een goede offerte begint daarom met de woning zelf. Type, locatie, onderhoud, doelgroep en verwachte opbrengst bepalen welke aanpak passend is.
Veelgestelde vragen
Hoeveel procent courtage is normaal in Amsterdam?
Er is geen officieel standaardpercentage. Gepubliceerde bandbreedtes en offertedata verschillen. Vergelijk het percentage, btw, opstartkosten en inbegrepen werkzaamheden als één geheel.
Betaal ik ook als de woning niet wordt verkocht?
Dat hangt af van de opdracht. Courtage is vaak aan een succesvolle verkoop gekoppeld, terwijl opstart- of externe kosten al gemaakt kunnen zijn. Lees de intrekkingsvoorwaarden.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Verkoopmakelaarskosten zijn voor particuliere woningverkoop doorgaans niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Laat fiscale vragen bij twijfel beoordelen voor jouw persoonlijke situatie.
